¿Quién paga el desatasco: propietario o inquilino?
ALQUILER Y SANEAMIENTO
La regla básica: el inquilino paga las pequeñas reparaciones por uso; el propietario, las averías estructurales.
¿Quién paga el desatasco: propietario o inquilino?
Es una de las dudas más habituales cuando el baño se atasca en un piso de alquiler. La respuesta corta: depende de la causa del atasco y de dónde esté. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reparten los costes de forma distinta según si el problema es por uso diario, por desgaste o por vicio del edificio.
En este artículo te explicamos, caso por caso, quién debe pagar el desatasco y cuándo conviene avisar a la comunidad.
La regla básica que marca la LAU
El artículo 21 de la LAU establece dos principios:
- El propietario (arrendador) está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder elevar por ello la renta.
- El inquilino (arrendatario) debe asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Traducido al saneamiento:
- Un atasco puntual por mal uso (pelo, papel, restos de comida, toallitas) → lo paga el inquilino.
- Una avería por desgaste estructural de la tubería (bajante rota, tubería vieja, raíces, fractura) → lo paga el propietario.
Caso 1: atasco en el fregadero, lavabo o ducha
Paga el inquilino en la mayoría de casos. Son atascos causados por el uso diario: grasa, pelo, jabón, restos de comida.
Corresponde al desatasco del sifón o del tramo privativo de la tubería de la vivienda.
Excepción: si tras el desatasco se descubre que la tubería está rota, corroída o mal ejecutada, el coste de la reparación pasa al propietario. El inquilino solo paga el diagnóstico y el desatasco puntual.
Caso 2: atasco en el inodoro
Paga el inquilino si el atasco es por papel, toallitas, compresas u objetos caídos.
Paga el propietario si el atasco persiste tras el desatasco y se detecta un problema en el manguetón o en la derivación al bajante (corrosión, mala pendiente, rotura interna).
Caso 3: atasco en la bajante común del edificio
Paga la comunidad de propietarios. La bajante vertical que recorre todo el edificio es elemento común según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 396 del Código Civil y LPH).
Señales de que el atasco está en la bajante común y no en tu vivienda:
- El agua sube por el plato de ducha cuando alguien tira de la cadena en otro piso.
- Varios vecinos tienen el mismo problema a la vez.
- El atasco reaparece pese a desatascar el sifón privativo.
- El bote sifónico desborda al usar la lavadora o el fregadero.
En estos casos, el inquilino o propietario debe avisar al administrador de fincas de inmediato. Si adelanta el pago por urgencia, la comunidad debe reembolsarlo.
Puedes leer más sobre la normativa aplicable en nuestro artículo sobre la Ley de Propiedad Horizontal y bajantes.
Caso 4: atasco en la arqueta o acometida
Paga el propietario (o la comunidad, si la arqueta es común).
Las arquetas son elementos estructurales, no fungibles. Cualquier obstrucción en arquetas, colectores horizontales o acometida a la red municipal es responsabilidad del propietario de la vivienda (si es unifamiliar) o de la comunidad (si es un edificio).
Caso 5: inundación o filtración por atasco
Si el atasco provoca daños materiales (suelo levantado, muebles mojados, vecino afectado del piso de abajo), entran en juego dos elementos:
- El seguro del hogar del inquilino cubre sus enseres.
- El seguro del hogar del propietario cubre los daños estructurales de la vivienda.
- El seguro de la comunidad cubre daños a zonas comunes y, en muchos casos, al vecino afectado.
Consulta nuestra guía sobre si los seguros cubren las bajantes para entender la cobertura exacta.
Tabla resumen: quién paga cada desatasco
| Ubicación del atasco | Causa | Paga |
|---|---|---|
| Fregadero, lavabo, ducha | Uso diario (grasa, pelo, jabón) | Inquilino |
| Inodoro | Papel, toallitas, objetos | Inquilino |
| Inodoro | Rotura del manguetón | Propietario |
| Tubería privativa rota | Desgaste, corrosión | Propietario |
| Bajante común | Cualquier causa | Comunidad |
| Arqueta común | Cualquier causa | Comunidad |
| Arqueta privativa (chalet) | Cualquier causa | Propietario |
| Acometida a red municipal | Cualquier causa | Propietario / Comunidad |
¿Y si no hay acuerdo?
Si hay dudas sobre la causa del atasco, lo más sensato es:
- Contratar un servicio de desatascos con cámara CCTV. El informe visual deja claro si el problema es por uso o por estructura.
- Guardar el parte de trabajo y el vídeo de inspección.
- Presentárselo al propietario o al administrador.
En Pociten incluimos inspección con cámara CCTV en muchas intervenciones precisamente para resolver este tipo de disputas con un diagnóstico objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Y si el contrato de alquiler dice otra cosa?
El contrato no puede contradecir la LAU. Cláusulas que obliguen al inquilino a pagar reparaciones estructurales son nulas. La LAU prevalece.
¿Cuánto se considera “pequeña reparación”?
No hay una cifra legal fija, pero la jurisprudencia suele aceptar como razonable hasta 150-200 € por reparaciones de uso. Por encima de ese importe, si la avería es estructural, corresponde al propietario.
Si el atasco es por toallitas del vecino de arriba, ¿quién paga?
Si el atasco está en la bajante común, paga la comunidad. La comunidad podría repercutir el coste al vecino causante si se puede acreditar, pero no lo paga nunca el vecino afectado.
¿El inquilino puede llamar directamente a un pocero?
Sí. Si es un atasco urgente de uso (fregadero, inodoro), el inquilino puede contratar el servicio directamente. Si sospecha que es un problema estructural o de la comunidad, conviene avisar antes al propietario o administrador para que lo autorice y asuma el coste.
Conclusión
La clave para saber quién paga un desatasco es identificar la causa y la ubicación:
- Uso diario dentro del piso → inquilino.
- Avería estructural o tubería privativa rota → propietario.
- Bajante, arqueta o colector común → comunidad.
Si tienes dudas sobre el origen del atasco, lo más rápido y económico es pedir una inspección con cámara: el informe resuelve la disputa en minutos.
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